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收并购交易架构创新之模拟清算实操要点_财经频道_东方

发布日期:2020-07-09 01:01   来源:未知   阅读:

谈收并购项目真是难啊,好不容易找到一个土地干净,项目公司也没问题可以交易的,就是算不过账。为了保证算得过账,很多公司就对交易架构进行了创新,进行部分股权合作,设置提前退出路径,其中“模拟清算”就是一个重要的内容。

公司清算,指的是公司即将终止的情况下,为了了结公司上的各种法律关系,对公司上的债权债务关系,未完成的业务进行终了处置,从而方便公司的法人资格注销的行为。清算按性质的不同,可以分为自行清算、强制清算、破产清算三种。

自行清算,指的是公司主动成立清算工作组,对公司的债权债务关系,以及未完结业务进行了结和处理。自行清算,需要满足以下条件:

房企的项目公司在竣工后的项目清算,就是属于第一种情形。

强制清算,指的是在公司经营存在严重困难,无法自行清算时,人民法院根据申请人的申请,对公司的债权债务关系,以及未完结业务进行了结和处理。

破产清算,指的是公司财产不足以清偿到期债务,在宣告公司破产后,组织相关人员,对公司的财产进行评估、清算、处理和分配的行为。

上面讲的都是公司法层面的企业清算,适用所有企业法人。房企进行清算的法定条件是:项目完成了住宅、商业、车位等物业的全部销售,且满足项目完成了竣工备案,产权办理等工作;或者是销售没完成,但是税务部门有理由要求房企进行清算。

清算完成的结果,就是公司注销。但是大部分的房企,都不会去做注销的,项目公司留着还有其他用处,融资啊,拿地啊什么的。

那么问题来了,什么是模拟清算呢?模拟清算是在不具备竣工结算条件前,合作双方根据协议约定,锁定一定的成本和利润,方便一方的提前退出。“模拟清算”甚至都不是一个财务上的概念,因为清算就是清算,没有什么模拟不模拟的问题,这更多是实操中的一个常用称谓。

为什么会有模拟清算这个问题呢?因为在项目正式竣工结算前,是不能进行利润结算的,更不存在利润分配的问题。这样做,是为了提前将项目的利润指标量化,方便合作方提前拿钱走人,才有了这个模拟清算的问题。在交易中,一方如果要提前退出,只能以约定的成本,模拟算出利润额,提前分配利润。

举个例子来讲吧。某地有90亩项目,拿地时间比较早,原始土地票据只有6000万,按照现在土拍的价格,土地实际价值5亿元。很多收购方看到这块地都很好,就是土地方要价5亿元,一分不能少,无法跟土地方解释土增税是怎么回事。某一天,土地中介给土地方支了个招,建议搞股权回购的交易模式,这样收购方就不用管票少的问题。按全票5亿元算,收购方不用管后面的税务清算,收购方给2.55亿元,收购51%的股份。

等住宅开发达到约定比例,商业和车位打七折计算收入,土地方平价回购股权。提前进行清算,收购方顺利拿钱走人,剩下的事情就不用管了,妥妥的。

这个方式,看起来是不是很香,但是为啥实际上做的公司不多呢?因为这中间有坑:

1、股东是提前撤资,拿钱走人,但是税务部门也可以穿透股东,进行税务追缴。 挣了钱就跑路,这个于法于理都说不能清楚。当地政府能有一万种方法对付你,如果处理不当,这个城市以后这家公司基本上就算是不能再进入了。

2、清算的成本容易引起纠纷和争议。前期的交易对价是股权转让款+股权溢价,其中很大一部分是无票,后期清算的时候,是以实际成本(符合税法),还是以前期的交易价格(不符合税法)清算,这个会存在争议。除此之外,关于项目在后期开发中的一些成本,因为各家的标准不一,也会存在较大争议。

3、税费承担问题纠纷。 虽说在收购协议中,双方会约定税费分担问题,但是此种约定是违反相关税法的强制性规定的。在实际的法院判决案例中,这个问题也无清晰判定,需要根据不同的情况判断。

另外,项目开发过程中涉及增值税、土增税、所得税的前期预征,以及后期的清算问题。这其中的具体缴纳标准,后期清算多退少补问题,都极容易产生分歧,导致项目拖延,甚至无法提前退出。

4、模拟清算的前提,是要有一个靠谱的合作方。 假如合作方不靠谱,或者后期临时变卦,协议约定得再好,如果后期他们不进行回购,不配合办理相关的股权变更手续。仅仅寄希望于通过协议约束对方,通过法律诉讼的渠道解决问题,还是不够安全的。

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